今年4月,广州市属十区出台最严厉房地产限价政策后,《每日经济新闻》记者调查发现,广州楼市“双合同”现象增多,令买家苦不堪言。据了解,“双合同”是指购房者买房时所签合同,往往一份是正式的《商品房买卖合同》,而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现,而两份合同加起来的房款才是房屋总价。
有业内人士透露,目前在广州市属十区超1/3的新楼盘都采用“双合同”,单价超2万元/平方米的楼盘更成为重灾区。
“双合同”增多
记者了解到,广州市国土房管局4月底发出《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》(以下简称《通知》)后,不少楼盘因定价过高而被迫搁置推盘计划。与此同时,部分开发商也开始寻求突围,通过剥离精装修费用等策略,以打破“限价”之困,曾经在增城大行其道的“双合同”向广州市属十区蔓延。
“房管局把楼盘售价限得较严,只能把装修合同剥离出来,我们也不想那么麻烦。”位于广州芳村龙溪大道的一楼盘营销中心内,销售人员这样告诉《每日经济新闻》记者。
据悉,该项目主打产品为93~132平方米实用型三至四房,以一套94平方米的三房为例,单价为16800元/平方米,其中毛坯合同里为15800元/平方米,装修合同里为1000元/平方米。
在高价楼盘较多的市中心六区,采用“双合同”的项目也是较多。记者在位于天河区黄村的佳润上品菁园发现,该项目销售均价约为24000元/平方米,其中买家需要签署约6000元/平方米的装修合同。“目前中心城区均价超2万元/平方米的项目都是这样规避限价政策。”该项目销售经理向暗访的记者透露。
广州郊区的一些楼盘同样存在“双合同”情况。在位于萝岗区的一处楼盘,记者从其价目表发现,该楼盘部分产品同样需要签“双合同”,一套95.34平方米的房源,如果买家申请公积金贷款或组合贷款,除购房款外还需要缴纳5万~10万元不等的“装修改造款”。
在距离该处楼盘不远的岭南山畔,记者也发现,该项目需要签订约3000元/平方米的装修合同,尽管项目售价高达2万元/平方米,但网签数据显示其签约价格为1.5万~1.6万元/平方米。
规避政策干预
记者了解到,越来越多的开发商采用“双合同”卖楼,其主要是为了规避“政府指导价”。一位业内人士向《每日经济新闻》记者透露,预售价格超一万的项目现在很难申请预售证,因此区内多个楼盘采用“双合同”。
合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者透露,目前市场上主要有4种应对限价的措施,如果是洋房产品,要么是以毛坯出售达到限价的要求,要么是通过剥离装修合同,以“双合同”降低网签价格;如果是别墅产品,要么是采用修改规划将赠送面积也作为销售面积计算,或者是混搭洋房从而规避限价的规定。
海珠区某楼盘营销经理向记者透露,其项目新推洋房产品坐向、景观等配套较上一期产品更佳,原打算涨价2000~3000元/平方米,但在申报预售价格时被“指导”不能高于上一期同类产品,因此涨价部分只能以装修款的形式存在。
“我们公司在白云区新推的项目距离同宝路地王不远,但被设定的预售指导价格比同宝路地王约26000元/平方米的地价还要低。”广州某中型房企内部人士一脸无奈地告诉记者。
黎文江表示,“双合同”无论对于开发商还是买家都不是好事。对于开发商而言,所谓的装修合同反映的并非真实装修成本,万一未来收楼业主对装修质量不满意,很可能产生合同纠纷;对于买家而言,装修合同往往只能申请消费贷款,利率基本上浮10%,贷款年限大多在3年以内,等于变相加重业主的初期置业负担。
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