对于大多数人来说买房是人生大事，然而不少的售楼人员为了能把房子卖出去，可谓是煞费苦心，除了贴心的现场服务，还有各种推销的“技巧”，为了促成签订房屋买卖合同，销售人员更有可能向潜在客户许下各种承诺，而这些承诺有的可能在开发商的规划或建设范围内，有的则是销售人员为达成房屋买卖的一面之词。下面这则案例就是说好的赠送车位没了，那么事情到底是怎么回事呢？
【案例】
2016年5月，我爱范文，康先生夫妇欲购买某房产公司在售的房屋，与该房产公司销售经理协商后，双方约定了付款时间、方式以及购买房屋赠送车位一个。康先生夫妇想到该房屋较符合自身的需求，而且可以额外赠送一个车位，在考虑了一段时间后，康先生夫妇于2016年7月和房产公司签订《商品房预售合同》及合同补充条款，约定双方权利义务以预售合同及补充条款为准。预售合同及补充条款未载明买房送车位事宜。2017年4月，房产公司通知康先生夫妇收房，在收房时明确表示无法赠送车位，康先生夫妇大失所望，双方协商未果，康先生夫妇诉至法院，要求判决涉争车位产权无偿归二人所有。法院经过审理后驳回了康先生夫妇的诉请。
法舟律师事务所张虎律师对销售人员口头承诺和商品房买卖合同之间的法律关系分析如下：
1、销售人员的口头宣传与承诺是否构成要约？
一般来说，销售人员的口头宣传与承诺，很多时候并不是商品房的销售广告和宣传资料，仅仅是销售策略，正如售货员吹嘘其商品是全世界最好的，口头的宣传与承诺与书面的销售广告和宣传资料是有区别的。特别是本案中，双方另行签订了预售合同及补充协议，并约定“双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料（如楼书、广告、沙盘模型等）均不作为合同的组成部分，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力”，预售合同经双方充分协商后达成一致，预售合同补充条款明确排除了合同签订前的说明、介绍、承诺，应认为预售合同及补充条款取代了先前的购买方案，包括赠送车位的承诺。故即使认为销售人员的承诺构成要约，那么在签订预售合同及补充协议后买房送车位的在先约定已被签订在后的预售合同所变更。
2、何种情形下，开发商需对其宣传和广告承担法律责任？
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三款规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”如果本案中，康先生夫妇系基于房产公司销售人员承诺买房送车位才签订合同并购买房屋的，并且该约定也没有被其后的预售合同或补充协议所取代，那么买房送车位的约定应当视为合同内容所确立的交易条件，开发商应对其宣传与承诺承担法律责任。
张虎律师提醒：在涉及购买房屋等重大财产处分事项时，建议当事人在明确自身权利义务、充分了解协商交易内容后才予以签订相应合同，并尽可能将双方约定内容在合同中明确予以载明，以免引起不必要的损失。
（小维）
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